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客户没有购房资格 买卖合同仍有效
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作者:张旭锋  来源:  阅读:

在限购区域内,不符合购房资格的买家签订了《房屋买卖合同》,合同是成立生效的。主张合同无效或要求继续履行的请求,将会被法院依法驳回;相反,主张合同生效或要求依法解除的请求,将会被法院依法支持。

2016年5月3日,外地户籍的买家杨某通过某中介公司的介绍,看中业主李某位于天河区某房屋,并于次日双方签订《房屋买卖合同》。在签约后,杨某发现自身在广州未连续购买3年社保,按照当地现行的限购政策,不具备购房资格,故认为李某与某中介公司故意向其隐瞒该限购内容,诱使其签订合同,该合同违反有关限购政策应为无效,且李某明知限购政策,不履行告知义务,对合同无效存在严重过错,应无条件返还已经收取的定金10万元。

业主李某认为杨某更有义务查清自身的购房资格,不应将该义务强加于自己身上,拒绝向杨某返还已收取的定金。

买卖双方争执无果,最终杨某一纸诉至法院,请求判定《房屋买卖合同》无效及要求业主李某返还定金10万元和利息。法院经审查,杨某经某中介公司的介绍,与业主李某就涉案房屋买卖签订了《房屋买卖合同》。签约的买卖双方均具备完全民事行为能力,合同的签订是当事人之间真实意思表示,合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,合同依法有效。杨某没有取得广州市购房资格等事实均不能成为合同无效的依据。并且,因杨某没有取得广州市购房资格,导致合同客观上无法履行,杨某与李某已于2016年5月28日达成一致解除涉案合同(李某无需返还定金),并签订了解除涉案合同的协议,该协议对杨某和李某均具有法律约束力。现杨某又以合同无效为由要求李某返还10万元及利息的诉请,欠缺理据。最终,法院判决驳回杨某的全部诉讼请求。杨某随后又向上一级法院提起上诉,二审最终还是维持了一审判决。

专家解读

2010年以来,从中央到地方纷纷出台“限购令”,广州市也不例外。在二手房买卖过程中,难免会遇到一种情况,那就是在签订买卖合同的时候没有购房资格,但依然签订了买卖合同,除了极少数确实是不知道限购政策之外,这么做的原因主要有以下几种可能:

1、买家预计在过户时,社保、个税会期满符合要求,结果由于计算方法等问题出现认知上的错误导致其并未在过户之前取得购房资格;

2、买家预计在过户时,自己会成功落户广州市,取得本地户籍,结果户口迁移过程中出现意外,导致其并未在过户之前取得购房资格;

3、买家按照现行规定,即将成为非本市户籍高层次人才,提前签署买卖合同,结果不符合非本市户籍高层次人才的要求,导致其并未在过户之前取得购房资格;

4、买家轻信他人草率签订买卖合同,承诺方失信,直至到过户之前仍然未取得购房资格。

在买卖合同约定的过户时间到来时,买家依然没有取得购房资格,极大可能出现买卖合同纠纷,那么这个时候如何去判断房屋买卖合同的效力呢?

按照《合同法》的相关规定,就房屋买卖合同而言,在当事人签字盖章后自然就成立生效了。不过,根据《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

这类纠纷中,买家显然是违反了国务院还有广州市政府的限购令,是否就会导致合同无效呢?答案是:《房屋买卖合同》有效。因为合同法的这条规定讲的是,合同违反了“法律、行政法规的强制性规定”会无效,但是国务院的“限购令”和广州市政府的限购政策,都属于中央政府、地方政府调控房地产市场的政策文件,并非国家的法律(全国人大和全国人大常委会制定)、行政法规(国务院根据法定程序制定),所以不会导致合同无效。 

《房屋买卖合同》有效,那么一旦买卖双方形成诉讼(或者仲裁),裁判机关该怎么处理呢?合同是否可以履行呢?根据广东省高级人民法院等部门发布的指导意见,法院、仲裁委都会将此类合同认定为有效,但是会根据《合同法》第52条规定以履行不能为由判决驳回“要求继续履行的(办理房屋产权过户登记)”的诉讼或者仲裁请求。

买卖合同虽然有效但是无法履行,这种情况下产生的经济损失该有哪一方承担呢?合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确,即“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”在司法实践中,除非有充分证据证明一方有明显过错,否则基本上是无责解除合同、无息退订退款。

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