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广东律师刊载文章之证据为王“小业主”完胜地产巨鳄
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作者:张旭锋律师  来源:房博士律师团  阅读:

    ——从一例个案看证据收集保全工作在商品房买卖合同纠纷案件中的关键作用

    ★广东格林律师事务所 张旭锋 杨金娜(原载于广东律师2015年总第199期)

   【内容摘要】

    证据是诉讼的核心,是诉讼公正的支柱,也是维护当事人合法权益的主要依据。“以事实为根据”是

人民法院审判案件的重要原则之一。业内流行一个说法——“打官司就是打证据”,此言不虚。由于证据

在相当程度上决定诉讼结果,因此决定了它在整个诉讼活动中的基础与核心地位。证据证明的是“已经发

生过的具体事件”,证据本身的真实性、客观性、全面性至关重要。而只有及时收集保全证据,才能确保

证据的真实性、客观性、全面性。

    前言

    证据作为还原案件真相、证明案件事实的依据,是整个诉讼活动中的核心。多少当事人因为没有取得

有利证据,本来对自己十分有利的官司却输掉了。有的案件,则因为当事人或者代理律师调查取证、证据

保全工作突出,将本来对自己不利的诉讼局面得以扭转。律师作为专业的法律服务工作者,办理诉讼案件

,应当对证据的调查、收集、保全等工作高度重视,平时要有“证据观”,在接手案件的第一时间,要用

法律、司法实践对证据的要求标准来衡量案件。案件的证据强势在哪里?弱势在哪里?如何进一步补充案

件证据,都要做到明了于心。

    证据不足时,指导当事人在第一时间收集证据,律师也要极可能充分运用自己的调查权为案件调取有

利证据,同时还可以申请对证据进行公证保全、申请法院调查取证、保全证据等。

    在民事案件中,实行谁主张、谁举证的证据规则,一般情况下,案件的证据直接决定了诉讼结果。作

为一名律师,在工作中,要指导当事人收集保全证据,以期收到良好的诉讼效果。作者选取执业多年中的

一成功案例进行论述,力争通过这一例个案将证据收集保全工作在商品房买卖合同纠纷案件中的关键作用

进行分析说明。


    一、案情简介

    徐某与广东XX投资股份有限公司(以下简称XX公司)签订《楼宇认购书》,约定徐某购买XX公司开发

的商品房一套。签订认购书当日,徐某缴纳定金20万元,随后又依约预付购房款270万元。根据《楼宇认购

书》第五条的约定,在2013年11月3日前,徐某将前往XX公司签订《商品房买卖合同》并办理网上备案。

    《楼宇认购书》签订之后,徐某按照约定全面妥当地履行了自己的合同义务。2013年11月3日之前,徐

某电话询问签约事宜时,XX公司工作人员告知徐某需要顺延签订《商品房买卖合同》并办理网上备案的时

间。

    2013年11月3日之后,徐某又多次亲往XX公司要求签订《商品房买卖合同》,XX公司一直答复暂时无法

签订《商品房买卖合同》,签约日期需要顺延,至于何时能够签约,不得而知。无奈,徐某委托律师起诉

维权,要求:解除双方签订的《楼宇认购书》;XX公司双倍返还徐某定金40万元整并退还预收购房款270万

元整,同时支付逾期返还预付款的利息。

    

    二、证据的收集与保全

    证据的收集与保全在证据制度中居于前提和基础的地位,在诉讼过程中,收集证据必须贯彻:有目的

、有计划;客观、全面;深入、细致的原则。

    接受委托之后,作者组织团队成员对案件进行了会诊,结合案件的实际情况,大家一致认为,本案的

法律关系不是很复杂,但是当事人手中缺少对自己有利的证据,贸然诉诸法律,没有充分的证据支持,对

于充分维护当事人合法权益不利。简而言之,这个案件如果通过诉讼解决,就是一场证据之战。结合案件

实际情况,大家各抒己见,很快形成了案件调查取证方案,并按照主次分明、分工合作的原则,证据的收

集与保全工作从以下几个方面开始执行了。

    1、指导当事人自行搜集证据

作者接受委托后,在对案件进行初步研究之后,就告知当事人,当事人是纠纷主体,也是将来所涉诉讼中

的诉讼主体,对本案整个合同的签订情况及履行情况最为熟悉,可以最充分地利用与对方沟通的机会收集

证据,在一定程度上可以将消极因素转化为积极因素。

    当务之急,需要当事人亲自收集的证据是足以证明XX公司拒绝在合同约定的时间内与我方签订《商品

房买卖合同》的证据。在作者指导下,徐某先后多次前往XX公司要求签订《商品房买卖合同》时,都对其

整个行动过程予以录音录像。同时,作者为徐某起草了给XX公司的书面通知——《关于促请立即签订<商品<>

房买卖合同>的通知》,通知XX公司在指定的期限内与徐某签订《商品房买卖合同》,当事人将通知送达给

XX公司之后,该公司在当事人指定的期限内既未通知徐某签约也没有进行回复。

尔后,作者又为徐某代书了第二份书面通知——《关于要求解除<楼宇认购书>的通知》,要求与XX公司解

除《楼宇认购书》。

上述两份书面通知均由当事人自行通过中国邮政特快专递方式送达给XX公司,该公司均予以签收,当事人

随后在作者指引下取得了邮政部门的《妥投证明》。

    2、代理律师(作者)调查取证

为了取得确实充分的证据,在指示当事人发送通知的同时,作者作为代理人,也发送两封律师函:《关于

促请贵司履行<楼宇认购书>的函》、《关于<解除楼宇认购书>的函》。同时,作者又前往国土房管机关调

取了XX公司开发该商品房的相关备案资料。

    3、通过公证处保全证据

徐某持有的《楼宇认购书》中,约定了买房者到出售方公司签约的时候,可以致电询问,并列明该公司签

约联系电话。

    为使证据达到确实充分的效果,作者安排徐某到公证处进行证据保全公证。公证机关接受委托,在徐

某与XX公司工作人员通话时,进行了同步录音。徐某在电话中询问签订买卖合同的时间,XX公司答复仍然

无法办理签约。公证机关围绕该行为进行了证据保全公证。

    通过上述几方面的取证工作,当事人已经取得确实充分的证据,也为完胜地产巨鳄奠定了坚实的基础


    三、法院裁判

    本案经广州市海珠区人民法院审理后作出了第一审判决。一审判决认为,原、被告签订的《楼宇认购

书》约定原告向被告认购商品房,原告应提交所有首期房款交款凭证和《按揭资料初审回执》于2013年11

月3日前到华丽新城龙庭阁二楼按被告公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案,表明该认

购书是双方约定负有将来缔结合同义务的预约合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示,其内容没有

违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,对双方当事人均具有法律约束力,双方应当按约定履行自

己的义务。

    现原告已按约支付了定金20万元和预付房款270万元,但双方至今未签署《商品房买卖合同》暨办理网

上备案。对于双方至今未签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案的责任问题,原告提供的证据足以证明

被告确实未能在合同约定的期限内与原告办理签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案手续,在原告多次

口头和书面催促后仍然答复无法与原告签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案手续,其行为显然违反了

上述《楼宇认购书》的约定,应承担相应的违约责任。该判决在“本院认为”部分大篇幅直接引用了本文

作者《代理词》中的内容,干脆利索地支持了原告的全部诉讼请求。

    一审判决之后,被告不服,上诉至广州市中级人民法院,广州市中级人民法院二审判决驳回上诉,维

持原判。XX公司在收到二审判决书当日,主动履行了判决义务,本案得以圆满解决。应该说,本案是一个

小业主通过证据的收集保全工作,取得确实充分的证据,之后在诉讼中完胜地产巨鳄的典型案例。


    四、办案心得

    作者认为,作为案件的代理人,我们应该抱着对当事人负责、确保委托人合法利益最大化的原则看待

证据问题。证据的调查、收集与保全工作,看似信手拈来,实则不少过程是艰辛无比,但是却能够对当事

人的合法利益保护起到巨大作用,成为扭转案件乾坤的因素。特别是办理小业主与开发商之间买卖合同纠

纷案件,由于此前事先设定的交易规则,签订的大量契约文书,无一例外都是到处充斥着保护开发商权利

排斥买房人利益的内容,调查取证工作尤其艰辛和重要。在代理此类案件的过程中,证据的收集整理和调

查保全工作无异是保障案件胜诉的关键。


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