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房地产中介服务费实现市场调节 中介公司经营法律风险管控初探
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不久前,促进房地产中介服务业健康发展的一个重大利好传来——房地产中介服务收费实现松绑,全国绝大部分地区包括广东房地产中介服务收费均实现市场调节价。毫无疑问,这对于促使我们早日实现独立房地产中介法规体系, 早日形成一套成熟的运作模式大有裨益。

房地产中介行业新政出台之后,房博士律师团在对新政进行详细解读之余,还在解读的基础上对新政可能给予房地产中介服务行业经营与发展的影响进行了评估,同时也对房地产中介服务行业未来经营过程与居间合同纠纷等领域司法实践中需要注意的问题进行了初步剖析。

一、中介费该如何约定 

《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》下发之前,通知中的“放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准,下放房地产经纪服务收费管理权限”的最新举措(以下简称“新政”)实施之前,全国房地产中介服务行业普遍执行的是“房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收、独家代理不超过成交价格的3%”的规定。

新政规定:1、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托,提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费,实行市场调节价。2、下放房地产经纪服务收费定价权限,由各省自主定价,采用“政府指导价”与“实行市场调节价”双轨制。实行市场调节价的,房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

应该说,关于中介费(咨询服务收费和经纪服务收费)的约定,只要是合同双方真实意思的表示,不违反国家法律法规的强制性规定,就属于受法律保护的有效约定。

当然,这并不是说中介公司可以任意定价,甚至漫天要价,由于要受到市场行情、同业竞争等因素的影响,各公司在定价的时候还是要进行诸多考量,例如如何吸引业主和客户前来放盘和下定,如何能够尽最大限度呈现价格优势避免“跳单”,如何能够通过公平合理的价格彰显自己良好的企业形象。毋庸置疑的是,信息量大、规范化服务、诚实守信的中介公司,不仅可以吸引更多的客户,在中介费的定价权和实际收取过程中,也必将有较大优势。

二、如何执行明码标价制度 

新政要求:各房地产中介服务机构应按法律法规要求,严格执行明码标价制度,在其经营场所的醒目位置公示价目表,价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。

尽管这只是对《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中关于“房地产中介服务收费实行明码标价制度”规定的重申,但是毕竟是新政中的举措之一。如此以来,恰如工商登记管理部门规定的“亮照经营”一样,以后中介公司更会被要求在营业场所醒目位置悬挂《收费标准》,且收费标准中应当包含服务项目名称、具体服务内容、完成服务标准、收费标准、收费对象以及支付方式等信息。此外,对于中介公司代收代付的税、费,应当在《收费标准》中明确标注。

违背上述规定有什么法律责任呢?首先,由于没有明码标价,是否影响到中介公司向业主或者客户(此处特指二手房买家,下同,但有时也将中介公司的所有顾客统称为客户)收取中介费呢?换言之,由于没有明码标价,中介公司与客户在《佣金支付协议书(承诺书、确认书)》的约定是否就无效了呢?我们认为不是这样的。《佣金支付协议书(承诺书、确认书)》或者三方合同中的约定是否有效,是受到民法通则、合同法等法律和国务院行政法规的规制的,只有该规定违反了国家法律法规的强制性规定,才会导致无效。上述行为违反的是国务院部委的规范性法律文件的规定,属于行政权调整的范围,人民法院等司法机关不应予以干涉(当然,情节严重的法院可以发出《司法建议书》)。

当然,假如中介公司未明码标价;或者出现一项服务包含多个项目和标准的,未明确标示每一个项目名称和收费标准;或者有混合标价、捆绑标价的现象;或者是虽然明码标价但是要求收取未标明的费用。毕竟这些行为属于违反行政机关规范性法律文件的行为,行政机关有权对出现这些违规行为的中介公司实施行政处罚(1.警告;2.罚款;3.没收违法所得、没收非法财物;4.责令停产停业;5.暂扣或者吊销许可证等),因此, “合法守规、诚实守信”必将是每个中介公司在成功之路上的制胜法宝。

三、新政实施后如何有效防止“跳单” 

 长期以来,“跳单”始终是中介公司和经纪人的梦魇,“跳单”为公司和经纪人和人带来的危害是毋庸置疑的。新政规定,中介公司要明码标价、亮价经营,而且应当做到“一项服务包含多个项目和标准的,要明确标示每一个项目名称和收费标准”。

在司法实务中,影响最大的“跳单”案件莫过于“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”(最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布),该案裁判结果是:对于中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。裁判理由是:《房地产求购确认书》应认定有效,但是衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。由于没有证据证明买方利用了中原公司的信息、机会,故不构成违约。

按照新政的规定,既然政府部门要求中介公司将服务项目进行细分,为什么不将中介服务费按照某种方法进行拆分,之后在对拆分之后的费用进行收费时间的约定。例如:可以讲全部服务费拆分为咨询费、交易信息费、代理服务费(此处仅为作者举例说明,准确、详细和更多方案请留意房博士律师团其他文献资料或者与团队专业律师联系)。以单价100万,全部中介服务费3万元计算,可以拆分为咨询费1万元、交易信息费1万元、代理服务费1万元。全部费用应当在《存量房买卖合同》签订时支付,私下交易或者委托其他中介公司交易的,应当向本公司缴纳“咨询费1万元、交易信息费1万元”(有条件的一定要签订独家代理协议,或者采用其他方式锁定“成交确实利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件”的相关证据)。由于有充分证据证明客户或者业主的成交是利用了“中介公司提供的房源信息、机会”,人民法院则应当支持中介公司追讨中介服务费(包括违约金)的诉讼请求。

此外,如何处理没有资质的经纪人或者其他自然人、其他社会组织提供房地产中介服务(居间服务)之后索取报酬的问题。初步来看,由于房地产交易居间业务不属于国家限制经营、特许经营及法律行政法规禁止经营的项目,因此,即便是公民个人和不具有房地产经纪机构资质的其他社会组织,在提供房地产居间服务之后,只要此前有合法有效的约定,其主张中介费的权利还是应受法律保护的。

 

后记:

房博士律师团除了担任多家房地产中介公司常年法律顾问之外,更擅长立足于为客户创造效益的角度为社会各界提供专业法律服务,在第一时间把握政策导向,指导房地产公司等顾问单位制定、实施正确的经营方针,为客户取得良好经济效益和社会效益赢得先机。


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