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房地产中介服务收费松绑广东实现市场调节 促进房地产中介服务业健康发展的重大利好
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——房博士律师团对《关于放开房地产咨询收费

   和下放房地产经纪收费管理的通知》的解读 

国家发展改革委、住房城乡建设部(以下简称两部委)出台了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(发改价格[2014]1289号),广东省随即宣布,结合本省实际,决定放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费,实行市场调节价(以下简称“新政”)。 房地产中介行业新政出台之后,房博士律师团组织专业房地产律师进行了研讨,大家认为,房地产市场的根本出路在于深化市场化改革,要深化房地产领域里的市场化改革,完善房地产中介服务价格形成机制,促进房地产服务行业健康发展,放开实行了20年之久的政府指导价也就成为必然。 

第一条  放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托,提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费,实行市场调节价。

解读:该条房地产咨询服务收费实行市场调节价,而不再给出指导性参考价格。但在目前的房地产中介市场中,房地产中介服务机构为了稳定客源、促成交易,基本忽略了该项服务收费内容,而简单地将咨询服务作为经纪服务的一项内容,不再另行计收咨询服务费。理论上来说,房地产中介服务机构接受委托提供了房地产政策法规、技术及相关信息等咨询服务,即可收取相应的费用,至于房地产经纪人是否最终促成了本宗房地产交易则在所不问。

第二条  下放房地产经纪服务收费定价权限,由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理,各地可根据当地市场发育实际情况,决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的,要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等;实行市场调节价的,房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

解读:该条确定了房地产经纪服务收费定价的两种方式,即政府指导价管理或市场调节价,而不再单一的限定政府指导价管理。在实行市场调节价的地区,委托方和受托方可以自主协商经纪服务收费标准,而不再局限于原“房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收、独家代理不超过成交价格的3%”的规定。

该条同时规定政府指导价管理或市场调节价的选择由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门确定。如广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅转发《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》,即明确规定房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费,实行市场调节价。

第三条  各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,公平竞争、合法经营,诚实守信,为委托人提供价格合理、优质高效服务;严格执行明码标价制度,在其经营场所的醒目位置公示价目表,价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素;一项服务包含多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目名称和收费标准,不得混合标价、捆绑标价;代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

解读:该条主要是针对目前房地产中介服务市场不规范、乱收费、房地产中介服务机构参差不齐等现状,重申了《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中关于“房地产中介服务收费实行明码标价制度”的规定,并对明码标价做了更为细致的要求。

第四条  各级价格主管部门要依法加强对房地产中介服务收费行为的监督管理,重点查处收费后不按约定义务履行服务职责,以及串通涨价、利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈等乱收费行为,规范房地产中介服务市场价格秩序。

解读:该条旨在加强价格主管部门对房地产中介服务收费行为的监督管理力度。但是该条规定由价格主管部门重点查处收费后不按约定义务履行服务职责,有越权之嫌。因为房地产中介服务机构收费后是否按约履行服务职责,属于服务质量问题,并不属于价格违法行为,依法不应由价格主管部门进行查处。委托方认为房地产中介服务不到位,应向建设(房地产)主管部门投诉处理或依法向人民法院提起诉讼。

广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅在转发《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》中则没有沿用该条规定,而将价格违法行为与服务不到位加以区分,分别由价格主管部门和建设(房地产)主管部门进行监督管理。

第五条  上述规定自2014年7月1日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。

解读:该条规定了通知的实施时间。即2014年6月30日之前达成的咨询和经纪服务收费标准仍应按《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定执行。2014年7月1日之后的咨询服务收费标准由委托人和受托人协商确定;2014年7月1日之后的经纪服务收费标准由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门确定定价方式。

同时,该条规定《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。也就是说《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中不涉及房地产咨询和经纪服务收费的规定仍继续有效。 

后记: 

    房博士律师团除了担任多家房地产中介公司常年法律顾问之外,更擅长立足于为客户创造效益的角度为社会各界提供专业法律服务,在第一时间把握政策导向,指导房地产公司等顾问单位制定、实施正确的经营方针,为客户取得良好经济效益和社会效益赢得先机。 


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