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格仔铺诉讼维权步履维艰 房博士律师代理再下一城 ——广州市某商城产权式商铺纠纷案实战分析
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作者:房博士律师团  来源:房博士律师团  阅读:

【案情回顾】

2013年2月2日李女士与王先生签订了《商铺认购书》,2013年2月22日双方签订《商铺买卖合同》,购买广州市某商城808号商铺。该合同约定:商铺成交价为¥550000元,王先生须于本合同签订之日起365日内向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续······

合同订立后,李女士依约付清了全部房价款,并按照《认购书》及《商铺买卖合同》的约定付清了应由李女士承担的所有税、费,但王先生却并未在合同约定的期限内办理该商铺交易过户手续。且经李女士多次催促,王先生始终不予理会。

2015年1月1日,李女士决定委托房博士律师团专业房地产律师诉讼维权。

房博士看法】

房博士律师团经过讨论之后认为,李女士作为守约方,王先生作为违约方,依据法律规定及合同约定,先向王先生等发送律师函,明确提出解除其与王先生签订的《商铺买卖合同》,要求王先生依约退还李女士已付的全部房价款、其他李女士已付的因本次交易所产生的税、费,并支付违约金。

由于涉案商铺属于产权式商铺,也就是广州人常说的“格仔铺”,这一类的商铺在销售过程中,销售者往往采用铺天盖地的广告、诱人的高回报高收益、火爆的销售场景、不断更换“马甲”、返租回租等方式进行营销,而且买卖合同中有不少“霸王条款”,解除起来难度个更大。为此,房博士律师团特别慎重,在接受委托之前就进行了深入研讨,并采用模拟法庭对案件进行“开庭审理”,最终汇总了一系列法律依据和事实根据都十分充分的意见:

首先,双方签订的《商铺买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律与行政法规的强制性规定,该合同合法有效。双方均应切实履行,且李女士已全面妥当的履行了自己的合同义务。

其次,依据合同约定:王先生须于本合同签订之日(2013年2月22日)起365日内向广州市房地产交易中心申请办理涉案商铺的交易过户手续。合同签订之日为2013年2月22日,合同签订之日起365日内即王先生应在2014年2月22日前为李女士办理涉案商铺的交易过户手续,但王先生至今仍未办理,构成违约。

再次,依据合同约定:王先生逾期办理交易过户手续期限超过60日的,李女士有权单方提出和决定解除本合同。截止到2015年1月1日,王先生逾期办理交易过户手续的期限早已远远超过60日,解除合同的条件已经成就。依据《合同法》第93条第2款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

最后,《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”具体到本案,李女士要求解除合同后,王先生应返还李女士已付房价款、支付逾期办理交易过户手续的违约金、其他交易税费及上述费用的利息。

【法院裁判】

该案房博士律师团指派专业房地产律师作为代理人承办,近日,审理该案的人民法院依法作出判决:

一、原被告双方签订的《商铺认购书》及《商铺买卖合同》依法解除;

二、被告(王先生)应于本判决发生法律效力七日内向原告返还已收取的购房款¥550000元及税费¥20000元,并赔偿办证服务费¥3000元;

三、被告(王先生)应于本判决发生法律效力七日内向原告支付解除合同的违约金¥55000元;

四、诉讼费由被告(王先生)承担。

【合同法掌故】

合同解除权行使期限:

合同履行过程中,一方有权解除合同时,应当按照法律规定或者合同约定行使合同解除权。《合同法》第96条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力......”解除权的行使并非没有期限,按照《合同法》第95条的规定,合同解除权行使的期限有法定期限和当事人约定期限两种。而且,无论法定期限还是约定期限,合同解除权行使期间都属于除斥期间,届满则当然消灭,不存在中止、中断的情况。

那么,在法律没有规定或者当事人也没有约定解除权行使期限,当事人也没有进行催告的情况下,解除权的期限应如何限定?房博士律师团接受业界比较流行的观点:可通过类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条规定填补合同法第九十四条第四款、第九十五条未作出明确规定的法律漏洞。即:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”

本案中,合同约定王先生须于本合同签订之日(2013年2月22日)起365日内为李女士办理房地产权证,2014年2月22日是王先生履约的最后期限,超过此期限之后60日,则王先生就构成根本违约,也就是说李女士的合同解除权将在2014年4月25日形成,由于合同没有约定解除权行使期限,王先生也没有催告,该案中李女士的合同解除权行使期限应当是截止到2015年4月26日。也就是说李女士需要在2015年4月26日之前主张解除合同,否则解除权将永远消灭,后果则十分严重了。


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