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前期物业成暴利行业 物业服务纠纷频发
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近年来,小区业主和物业公司之间时常产生激烈矛盾。为此,广州市中级人民法院日前召开了房产庭审判新闻发布会,对于业主和物业之间的矛盾如何调和、法院审判中发现了哪些亟待解决的问题,向媒体进行了通报。

房产庭副庭长穆健介绍,近几年来物业服务纠纷总体数量逐年上升,2010年物业纠纷约3200件,占房产案件总数比为16%,至2013年,这一数字更新为全市物业纠纷4400余件,占比21.1%。

由于业主和物业公司之间的矛盾五花八门,法院受理的物业服务纠纷类型也纷繁多样,其中包括:业主诉物业服务质量差要求降低服务费、业主诉物业未尽保安义务承担被盗后赔偿责任、业主诉业委会成立不合法、业委会诉前期物业移交物业管理权、物业诉业主大会解聘决议不合法、业主诉业委会决议不公、业主诉物业返还占用共有部位、业主诉物业公开账目资料、业委会诉政府不予备案行政不作为……近二十种案由。

这些纠纷可以归纳为在两个层面的争议:一是对业主大会或业委会集体决策程序或结果的争议,二是物业服务合同的履行争议。

■案例

高某夫妇拖欠一年物业费不交,被“宜家物业公司”诉至法院。此案审理过程中,高某斥物业称,物业公司在自家住宅右侧绿化用地开挖排污水沟,致使楼宇长期受污水浸泡,老鼠横行,蚊虫奇多,长期臭气熏天。高某夫妇多次向物管申诉,问题却始终未能解决。为抗议此事,夫妇俩才拒交物业管理费。尽管高某夫妇当庭指责物业,但是法院审理看重证据,最终此案判决了物业公司胜诉。

法官提醒▶▷维权不能靠拒缴物业费

广州中院房产庭法官介绍,所有这些类型当中,以追讨物业服务费纠纷案件最多,占物业服务纠纷的90%左右。

但是,许多被起诉的业主在应诉时,则对物业公司展开了控诉或反诉。业主的理由大致分为两类:一类是对业委会的决定、物业服务合同效力有异议,如认为业委会成立不合法,投票未公开,开发商与物业公司的合同未经其认可同意,物业公司没有资质等;一类是对物业服务的质量有异议,如认为物业公司服务质量差、保安工作没有做好,居家被盗,随意提高停车收费标准,小区内随意停车,还包括房屋漏水物业公司不修、邻居违建物业公司不制止等均成为业主拒交物业费的抗辩事由。

法官提醒,业主维权不能只靠拒缴物业费,业主只有举证物管服务存在严重瑕疵,才能作为减免物管费的理由。如果仅仅对某项服务不满意就拒缴费,往往将面临败诉。

法院调研▶▷开发商和“前期物业”往往存在“父子关系

广州中院房产庭法官表示,众多案件显示,民众对小区物业突然提价的行为意见最大。由于物业服务费牵涉面广、涉及多方主体利益,是一个敏感性问题,目前只有部分地方规范性文件对于前期物业服务费的调整作出了明确规定。

具体敏感的原因表现在,《中华人民共和国合同法》规定,只有违反法律和行政法规强制性规定的行为才能认定无效,因此这就首先导致了地方规范性文件与合同法内容规定的冲突。其次,地方规范性文件不能在判决书主文之中直接引用,因此造成判决结果法出无门,成为空中楼阁。因此,对于前期物业管理方面的规范建议由国家公权力介入,并由最高人民法院通过司法解释尽快统一。

法官认为,由于业主与开发商相比,在缔约能力上处于弱势地位,加上我国物业管理还远未进入建管分离的时代,所以开发商往往与物业管理企业串通,收取超出实际支出的物业管理费用或向业主转嫁应由开发商承担的物业管理费用,使前期物业管理成为暴利行业,损害业主的利益。“许多开发商和前期物业之前存在‘父子关系’、‘裙带关系’,这是亟待解决的问题,法院为此专门向政府有关职能部门发出了司法建议。”

法官认为,业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者,但却是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据《中华人民共和国物权法》之规定,物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,对于决定该类事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的,物业服务企业如要调整收费标准则须经过“双过半业主”同意。

司法建议▶▷加大力度查处物业违规

据法官介绍,物业服务纠纷具有许多特殊性:小区对物业服务有很强的依赖,一旦物业“撂挑子”,将造成恶劣的后果。处理物业服务纠纷,既要考虑法律效果,还要考虑社会效果。

目前此类案件的司法救济手段有限,主要是确认无效、撤销、责令履责或赔偿损失。只破不立是司法解决小区事务的弊端所在。

对于民众关切的物业服务质量情况、业主大会的投票选举过程等,具有很强的隐蔽性和长期性,司法查明事实的难度很大,当事人举证上也存在很大困难,解决这一问题出路还在于借助行政主管部门职能,借助行政主动调查、介入管理解决一些纠纷,消化一些矛盾,调取一些证据。

为此,广州法院多次向政府、相关主管部门发出司法建议:及时修订规范性文件;建立由房管部门牵头,会同物价主管部门、物业管理行业协会、物业企业及业主代表共同参与的物业管理费协商定价机制;完善示范性文本,加大对于物业服务合同的实质审查力度;积极扶持业委会成立,主动指导业委会运作,规范业主大会召开表决程序;加大对于物业企业违规行为的查处力度,引导物业服务行业走向规范、成熟。

据悉,广州市正加紧制定《广州市物业管理办法》。据介绍,该《办法》即将在年内出台。


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