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“以房养老”建议:在房价预期稳定的城市做试点
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建议1:在房价预期稳定的城市做试点

为确保住房反向按揭养老保险顺利开展,首先要让涉及各方有参与积极性。为了降低保险公司对房价下跌风险判断的预期,在试点地域的选择上,可把2003年保监发124号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入,还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

同样,以房养老也是一项个人选择养老的方式,不存在强制性,为打消子女反对,给老人在选择上造成的困惑,可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验,首先从无子女家庭和“失独家庭”起步,然后再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

建议2:70年产权续期还需法律解释

“以房养老”此前多年未推进,关键一点就是物权法还未落地,直到2007年物权法的出台,规定住宅用地70年后自动续期。但从现有的法律来看,土地使用权70年期满后如何处置,仍是一个悬而未决的问题。一方面,《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定,只适用于住宅建设用地,而对商用地在使用权届满后如何处理仍是未知数。另一方面,《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期,但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期?如果是有偿续期,按什么样的标准来收?如果标准过高,产权人和保险公司是无法接受的。

由此,“以房养老”的房产前提,除了是自住的,还明确必须是住宅立项的。孟晓苏指出,作为长期投资,保险公司非常看中这一点。而关于70年产权自动续期问题,还没法律上的明确解释,这一点需要落实,给房产涉及各方吃颗定心丸。

建议3:给予福利房以抵押权

最近10年中国社会变化很大。在2亿老年人中,多数65岁以上的老人没赶上高工资,也错过了上商业保险机会。仅凭社保和低保,不足以满足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房,但这类房子还没有出售和抵押权利,因此也不能变为以房养老的抵押房,但这类人群同样也有以房养老的需求。

设置养老多重保障,还能从源头上解决腐败问题。近年来,在干部贪污、受贿等案件中,很多是被称为“五十九岁现象”的例子,也就是人到接近退休时,为了维持自己今后生活水平不下降,采取了不正当措施。而如果通过寿险服务解决了这部分人的担忧,也能避免腐败问题。同时,孟晓苏还提出,应该由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计,处理好抵押房屋的权属关系。

建议4:以房养老需要完善估值体系

虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试“以房养老”业务,但在北京,这一业务连一单也没有做成,最后无疾而终。

银行业界专家王胜春认为,之所以出现这样的情况,除了消费者观念上的因素外,还因为银行没有一套完整的估值体系,让银行的风险和收益相匹配。“如果银行给的条件还不如消费者把房子卖了收益多,那这样的价格对消费者而言意义不大。”

此外,对于房屋的估值问题,银行业内人士一直认为,做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示,如果房屋价格一直升值,那么“将房产给儿子”的想法将会依旧盛行。从国外成熟经验来看,倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。

建议5:开征遗产税有助于推动以房养老

近两年,部分银行已开展“住房反向抵押”的业务,但规定必须是抵押人至少有两套住房,且所抵押的房产最多抵押期限不超过10年。

反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在1980年代出现了一批住房富人、货币穷人,因此从上世纪90年代中期,就出现了很多美国老人用大房换小房,到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行的前提,就是有高额的遗产税。

开征遗产税可以推动以房养老的发展。如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过户给保险公司,住房反向按揭养老保险就属于依法避税。同时,老人在生前就把自住房产提前逐步变现,不仅能提高自己生活水平,还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提出,鉴于中国房价上涨的趋势,建议遗产税的起征点设为1000万元起。


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