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遭遇“一房二卖”哪份合同有效
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房地产市场持续升温,房地产纠纷亦随之增多。趋利性使然,一些不良开发商为套取资金,将已销售的商品房重复出售;而部分二手房业主为了赚取更高房款,亦会违背诚信原则,将已出售的房产另行售予更高价者。“一房二卖”纠纷近年逐渐增多。针对“一房二卖”纠纷的常见问题,越秀法院民三庭李毅法官为大家一一作出解答。

如果仅是用生活直觉去理解,实践中容易产生以下误区:按照“先来后到”的顺序,谁签订合同在先,谁的权利得到保护,可以取得房屋权利;后签订合同的没有法律效力。而正确的理解应为:即便卖房者“一房两卖”,只要两份合同均是买卖双方的真实意思表示,且没有违反法律的禁止性规定,就都是合法有效的。但是,鉴于标的即房屋唯一,上述两个合同仅有一个可以得到履行;不能履行的那份合同,则可以追究卖房人的违约赔偿责任。

各案要视情况具体分析,但一般会按以下原则确定顺序:(1)已经办理房屋所有权转移登记的优先履行;(2)均未办理所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的优先履行;(3)均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的,应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素,公平合理地予以确定。另外,被拆迁人的拆迁安置补偿权利具有物权属性,产生权利冲突时,优先于其他权利。

那么,合同未得到履行的买房人,如何追究卖房人的违约责任?这个问题视卖房者身份而有所区分,如果卖房者是开发商,则买房人可通过向开发商主张返还已付购房款、利息及赔偿损失来追究其违约责任。此外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

如果卖房者是私人业主,则买房人不能向违约者主张惩罚性赔偿。这时,违约纠纷的处理应以《合同法》作为依据,买房人可主张返还购房款和利息,赔偿损失。

至于如何规避“一房二卖”,要注意以下三点:一、签订买卖合同前,要全面了解房屋权属,到房地产档案馆查询房产的权属登记情况,并实地考察要购买的房产使用状况;二、签订买卖合同时,要有防患风险的意识,在合同条款明确注明并可加重“一房二卖”的违约责任;三、签订买卖合同后,尽快办理网签、合同备案及过户手续,买受人亦可向登记机构申请预告登记,让“一房二卖”彻底无机可乘。

 


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