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婚姻关系中按揭贷款法律问题的分析
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对于因婚前或者婚姻关系存续期间按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋分割问题,我国的《婚姻法》及其他相关法律法规没有作明确规定,但我国《婚姻法》对于房屋的分割原则做出了相应的一些规定,如《婚姻法》第17条规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。依照我国婚姻法律的相应法理可推知夫妻财产分割的原则主要是:男女平等原则;保护妇女儿童的合法权益原则;照顾无过错方原则;尊重当事人意愿;有利生产、方便生活原则;不损害国家、集体和他人权益原则。我国的立法中对婚前个人财产、婚后夫妻共同财产的规定是为了维持婚姻的稳定性,防止以各种手段侵占财产的情形发生,以保护另一方的合法权益。

我国婚姻法第十九条规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。现实中一般表现为婚前财产公证。综上,如果在夫妻双方婚前有关于财产方面的约定,从其约定。如果没有约定,则视具体情况而判定关于房产的归属问题。

对于因为离婚而导致的按揭房屋如何分割的问题,实践中处理比较复杂,对此需要根据各种情况综合细致的考虑与探讨。以下是关于按揭房的归属问题的几点论述。

一、 对于婚后按揭贷款购买房产的法律分析

如果男女婚后以一方或双方的名义购买并办理了按揭贷款的房地产,产权登记在个人或双方名下,婚后由双方偿还按揭贷款的情况,只要夫妻双方没有特别约定,那么该房产应该属于夫妻共同财产。未偿还给银行的按揭款为共同债务。因为根据我国《婚姻法》的相关规定,夫妻关系存续期间所取得的财产属夫妻共有财产,当事人有约定的除外。

如果男女双方婚后以双方名义购买的房地产,以一方名义办理了按揭,由一方偿还贷款,也应当认定为夫妻共同财产,只要是夫妻存续期间取得的房屋,如果没有特别约定,无论是登记于双方名下还是一方名下,都属于夫妻共同财产。

对于上述情形房产分割的处理,双方婚后取得房屋产权的,这种情况下是夫妻共同财产,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为夫妻共同财产。房屋价值分割时按市场价计算,不按当初购房合同金额计算;如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。在具体分割过程中,如果夫妻双方就房屋所有权的归属无法达成协议的,可以按照《婚姻法》解释(二)第20条的规定处理,即:1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价的,应当准许;2、一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;3、双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

二、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿债的房屋所有权的法律分析

1、夫妻一方婚前支付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷,离婚时,尚未取得房屋产权证。

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定,离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权,当事人协商不成的,人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后,当事人如果有争议,可以另行向人民法院提起诉讼。

2、一般认为一方婚前财产为个人财产,一方婚前办理按揭手续,并取得产权证,则应该属于婚前财产,判断按揭住房的关键是房屋产权证记载的权利人和产权证取得的时间,如购房人在婚前已经取得房屋的所有权,在婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行,和银行之间只是债权债务关系,夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系。如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用婚后夫妻共同财产财产偿还了一方的婚前个人债务。因此,离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有,同时应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方。

3、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,产权登记在自己名下,该房屋属于个人财产,同样的,按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。需要指出的是:共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该房屋就是个人财产,另一方无权分割。

4、对于产权证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产权证登记人的个人财产,剩余未还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

5、对于产权证登记在一方名下,配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资,且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样的,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不是平分房屋。

6、对于婚前一方出资以双方名义购买的房产的处理

如张三想通过按揭贷款买房,在签订购房合同时,其女朋友李四提出把自己的名字也加上去,张三地答应后考虑到李四并没有实际出资,张三为了避免财产纠纷,仍以自己的名义办理了个人按揭贷款,房产证下来后,张三也并没有把房屋共有权证交给李四。但以后俩人因故离婚时,李四却要求分割财产。

对此问题,在我国房屋作为不动产,实行的是登记公示制度,即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。这套房屋属于张三和李四共同所有。至于张三以自己的名义办理的个人按揭贷款,只能证明其通过银行借款支付了购房款,而不能否定李四的产权人地位。如果张三举证困难,则很难把李四从产权人中除名。而在房屋产权人名称不变更的情况下,李四是有权享有房产份额的。司法实践中一般都会按照产权证上记载的份额支持其提出的财产分割请求。

三、对于上述按揭房产的处理需要明确的另外几个问题

1、从我国法律法规的相关规定及司法实践中的做法看,我国对于按揭贷款房的归属判断标准主要表现为"婚前""婚后"如何认定的方式,对此的时间界点一般认为:所谓婚前一般以办理结婚登记之日为婚姻成立前后的区分,对于房产产权的认定时间实践中则以签订购房合同的时间为"购房"时间点。

2、关于按揭购房贷款的买卖合同的法律意义探讨

从按揭购房的法律关系来看,在按揭购房过程中存在三方两个法律关系,即购房方与出卖方(一般都是开发商)之间的商品房买卖合同关系、购买方与贷款银行之间的借款合同关系。当购房方与开发商签订了购房合同,付清了首付款并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商账户后,开发商就应当为购房方办理房产证,在办理了房产证以后,购房方与开发商之间已经履行完了合同义务,结束了购房合同的关系。 

这就涉及到如果夫妻离婚,对于按揭贷款买房合同是否履行、如何履行等一系列的问题,在我国法律与实践中,夫妻双方离婚并不因此而影响按揭贷款合同的效力,判决书或者离婚协议书的内容并不能对抗债权人即银行的请求。即使法院判决变更产权人,实际上意味着变更还款人,按照我国合同法律的相关规定,夫妻双方对于婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则,银行可以向离婚双方的任何一方追究责任。从本质上并不影响买卖合同的效力。

3、婚前购买按揭房涨价的处理

对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。 

例如:某男婚前签订一份房产买卖合同,且支付了首付款,按月偿还贷款。后该男与一女人结婚,继续按月还贷款。结婚书年后,夫妻双方离婚,离婚时,该套房屋的产权仍应归该男所有,某女只能得到在婚姻存续期间每月还贷本息数额相加总数的一半。若该房存在房价上涨增值,增值部分李女无权要求分割。

天津市曾经审理过该类案件:一男子婚前买了一套商品房,并办理了首付和银行按揭贷款。婚后两年办理离婚时,房屋价格已由原来的30万上涨到60万元。女方认为,除去首付和男方单独还贷部分,剩余房产价值应视为夫妻共同财产平均分割。日前,塘沽法院开庭审理此案并一审判决。

法院审理查明:2003年,周浩在塘沽区花30万元买了一套商品房,首付15万元,银行按揭贷款15万元,并办理了完整的产权手续。20045月,周浩与陈娟结婚,婚后双方共同偿还银行贷款。今年4月,陈娟提出离婚。经有关部门估价,周浩的房产价值已达60万元。

谈及房产分割问题时,陈娟主张将该房屋目前的价值减掉15万元首付款及周浩独自支付的7万元贷款,剩余价值38万元的房产属于夫妻共同财产,周浩必须支付其19万元的房款。

周浩则认为,该房产是自己的婚前个人所购,不能转化为夫妻共同财产。房产升值与陈娟无关,因此不同意分割。

法院审理认为,此房屋为周浩婚前个人财产,不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。周浩和陈娟在婚后也没有就该房屋的所有权达成新的约定。当婚姻关系不再存续时,陈娟拥有的权利仅是偿还的购房贷款的原价及利息的返还,而不能对婚前按揭房升值产生的孳息主张权利。因此,法院驳回了陈娟的诉求。

上述判决在现实中也有争议,房产虽系一方在婚前购买,但婚后按揭款属于夫妻共同财产,这一部分资金被购房一方占用,直接导致另一方在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响。因此,如果这一部分房屋增加值也列入个人财产归购房一方享有,则对另一方有失公允。所以,另一方应当有权得到补偿。

后记:

房屋在我国公民生活中起着极为重要的作用,有时候房屋甚至成为人生中唯一追求的部分。因此,对于因按揭而导致的房屋归属问题更应该慎重对待,如果处理不当,就不利于维护家庭的稳定,也不利于对弱者利益的保护。这就需要我国法律法规对此做出相应的明文规定,并通过实施细则想具体操作方式明细化,这是我们对我国立法所希望的。

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