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售后公房居住权之法律思考
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公房转为产权私房,购房人通常以较小的对价取得房屋产权,而共同居住人放弃购买权的同时却没有明确放弃居住权,这样,当共同居住人主张居住权而产权人主张物的排他使用权时,争议产生但法律却出现空白,针对这种情况司法实践该如何操作呢?

 

基本案情:

 

笔者手头有这样的一个案例(笔者是原告代理律师):

 

原告是知青回沪子女,1999年户口落入被告(原告叔叔)承租的公房处,之后原告一直在公房居住生活,被告另有住房,2002年被告将公房购至自己名下,产权人为被告一人(当时原告为未成年人),2006年被告趁原告住校上学之际,将该房屋出租给他人,原告发现后发生争议诉至法院,原告请求法院确认对该房屋有居住权,被告以自己是产权人有完全的使用权抗辩。

 

争议焦点:房屋所有权人的使用权能否对抗共同居住人的居住权?

 

被告辩解意见:被告通过合法的途径取得房屋的所有权,而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能,被告作为房屋的产权人,有权排除他人对房屋的使用。根据已颁布的物权法规定,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,根据这种法律精神,被告有权拒绝原告继续居住房屋。

 

笔者作为原告代理人意见:

 

1、售后公房性质与普通房屋不同,具有不同的历史背景,取得产权的对价也不同,并且公房中通常有其他共同居住人,所以不能简单的从房屋权属的角度确认房屋居住使用权。

 

2、根据上海市房屋租赁条例,公房出租人不得终止租赁关系,因此房屋的承租人和共同居住人对房屋都有承租使用权,房屋转为产权房之后,被告取得产权,但是原告作为同住人房屋使用权仍应得以延续,原告并未放弃房屋的居住权。既然买卖不破租赁,而房屋租赁的主要内容就是居住权,故买卖不破居住权,从法理上是能够成立的。

 

3、上海市高级人民法院《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》规定:房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的,对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权;对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况,分别作出处理。说明上海高院对该类案件的处理有了较为成熟的认识,可以作为本案处理的参照。

 

4、本案原告在上海无其他房屋居住,应保护原告对系争房屋的居住权,居住权是基本人权,宪法明确规定,尊重和保护公民的基本人权。所以原告的居住权应受法律确认和保护。

 

庭审调解中法官意见:本庭有类似案例,并且一中院已维持判决认可,对于原告这种情况,在原告为未成年人时将户口落入被告户下,并不必然取得房屋产权和相关权力,被告接受原告落入户口,仅具有帮助的性质,所以原告的诉请本庭可能不接受,如果调解不成,可能判决驳回原告诉请。

 

法庭判决:本案因双方分歧过大,无法调解,法庭休庭。等候判决期间,法官接受了笔者的代理意见,并电话给笔者,认为本案案情与以前类似案情略有不同,建议原告放弃部分赔偿,法庭可以考虑是否支持原告诉请。原告欣然接受,放弃要求赔偿租房损失的主张。

 

数日之后,法庭判决:确认原告对房屋有居住权。

 

本案一审以原告胜诉告终,但被告不服上诉至二审法院,目前本案诉讼尚在进行之中。

 

法律思考:对于何谓居住权,法律没有明确的规定,是司法实践中的疑难案件,而根据已颁布的物权法,物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,物权法对物权的这种定义排除了对他人房屋的居住权,物权法在起草过程中,有专家提出把居住权这种具有物权特征的准物权列入物权法的保护范畴,但是物权法定稿时,删去了草案中该条款。这样就使得居住权在司法实践中,出现审判缺乏法律依据的难题,如何解决,或许是值得每个法律人思考的问题,本案就是个典型案例,希望能引发法律同仁更多思考。

 

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