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房屋装修时应注意的几个法律问题
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案例简介:漆女士20047月购买了一套复式商品房,交房后搞装修时,漆女士认为该商品房的厨房和客厅的位置不尽如人意,漆女士便决定把厨房和餐厅位置互换,为此把楼梯旁的墙给敲掉了。200410月,物业公司发来了通知,说漆女士敲掉了房屋的承重墙,又改变了房屋的结构,要按照刚颁布的《上海市住宅物业管理规定》对漆女士罚款10万元。漆女士来信询问:她的装修是否违法?物业公司是否有权对她罚款?她该怎么办?

 

本案主要牵涉到三个法律问题:一、商品房内的墙体是否可以随意敲掉?二、商品房的房型布局是否可以由业主自由改变?三、物业公司对业主的违规装修是否有处罚权?

 

开发商不可能把每套房型都建造得让购房者满意,于是,买房就敲墙成了目前房屋装修中常见的现象。但是,如果业主只注意自己的理想房型,忽略房屋的安全使用和正常使用的话,那就会给自己和他人带来不必要的损失和危险。

 

一、随意拆除墙体不仅会给房屋安全带来危险因素,而且可能承担法律责任。

 

从建筑学原理上讲,承重墙是绝对不能拆除的,而非承重墙也不能任意拆除。如果察验现场,承重墙一般较厚,在墙体上无预制圈梁,在不见阵柱的房屋中,采用钢筋混凝土的墙身一般都是承重墙;而非承重墙一般较薄,仅做隔断墙体用,通常在可见柱阵的室内,位于柱阵间的用空心砖或普通砖块充塞的墙身一般为非承重墙。如果查看建筑施工图,那么其中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙,以细实线或虚线标注的一般为非承重墙体。由于拆除承重墙会改变楼房的承力设计,会使楼房的受力能力减弱,严重影响楼房的安全,因而承重墙在任何情况下都不允许自行拆除;而非承重墙如果仅属于室内的分割墙,可以拆除,但如果属于外墙立面,由于影响到整个楼房的外表美观,在没有经过有关部门批准的情况下,也不允许私自拆除或开立门窗。

 

从法律上看,随意拆除、改造墙体是违法行为,拆除人将会承担相应的法律责任。根据200235建设部的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一项规定,未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,不得变动建筑主体和承重结构;第六条第二项规定,未经城市规划行政主管部门批准,不得改变住宅外立面,不得在非承重外墙上开门、窗。另外,上海市人民代表大会常务委员会颁布的已于2004111施行的《上海市住宅物业管理规定》第四十一条也规定损坏房屋承重结构的,由区()房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,可处十万元以上二十万元以下的罚款。在本案中,由于漆女士敲掉的楼梯旁边的墙体属于承重墙,因而其行为不仅违反了建设部的规章规定,要承担法律责任,而且对其自有住房安全和整个楼房安全产生影响,因此,律师建议漆女士尽快将该墙恢复原状,以保障楼房使用的安全。

 

二、任意改变住房结构也会违反法律规定,还会影响到房屋的正常使用。

 

每间房屋的用途和布局在房屋建造之时已经由设计者和开发商统一确定,尤其是厨房间和卫生间,因其特殊的使用用途,故该部分的防水层比其他地方要特殊,煤气管道、供输水管道等都是整体布局的,业主不能随便对之进行更改。

 

在本案中,漆女士把厨房和餐厅进行互换,由于原始设计中的厨房之下的防水层肯定比餐厅下的防水层要特殊,厨房间的煤气管道、供输水管道、烟囱等都是同一布局的,如果把餐厅改成厨房,把厨房变成餐厅,这必然要涉及到防水层和管道的移位,这不但会违反法律规定,而且可能对其他业主的正常使用产生妨害,如:漏水、管道堵塞等。按照200235日建设部的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第()项规定,禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;第六条规定,未经燃气管理单位批准不得拆改燃气管道和设施。第三十八条第()项规定,将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;第()项规定,擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款。可见,漆女士改变厨房间和餐厅的行为违反了法律规定,并且可能受到处罚,因此,律师建议漆女士将餐厅和厨房恢复原状。

 

三、虽然漆女士有违法装修的行为,但物业公司无权对之实施罚款处罚。

 

首先,罚款作为一种行政处罚措施,应当由法律规定的部门或有权部门授权的机构来实施,物业管理公司不是国家机关,而是接受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业,它的行业主管部门是各省市的房地产管理局,其本身并没有行政处罚权。按照《上海市居住物业管理条例》第二十九条规定,物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,发现违反本条例第二十八条的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。按照《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条规定,如果业主违法装修,应由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款。由上可见,对于违法装修行为有权实施罚款处罚措施的是城市房地产行政主管部门,而不是物业管理公司。

 

其次,物业管理公司对漆女士罚款10万元所依据的是刚颁布的《上海市住宅物业管理规定》第四十一条损坏房屋承重结构的,由区()房地产管理部门责令立即改正,恢复原状,可处一万元以上十万元以下的罚款,但是该规定不能适用于漆女士。《上海市住宅物业管理规定》是2004111日才开始施行生效,而漆女士的装修行为发生在该法规生效之前,按照法律不溯及既往的原则,《上海市住宅物业管理规定》对漆女士的装修行为不发生法律效力。

 

从以上分析可见,漆女士的装修行为确实有违法之处,如果不及时恢复原状,不仅会让自己承担法律责任,而且会给大楼的其他业主带来安全隐患。

 

因此,律师建议广大业主在装修宅居之时,在充分体现个人风格的同时,还要考虑到其他业主的利益,既要使生活空间变得更加舒适,更要让生活环境变得更加安全。

 

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