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业主委员会的成立和业主维权相关问题
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所谓业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

 

业主委员会是沟通业主和物业公司的桥梁,它代表和维护业主的合法权益。业主委员会的职责大致为制定业主委员会章程,选择物业管理企业,监督居住小区物业管理工作的实施,对物业管理企业进行检查和监督,协助物业管理企业进行管理工作。业主委员会是整合广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。现就业主委员会的相关法律规定和实际操作的问题归纳总结如下:

 

一、业主大会、业主委员会的职责:

 

按照《物业管理条例》的规定,业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

 

业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

 

二、成立业主大会和业主委员会的条件:

 

京政办发〔200191号文规定:“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%,或首户入住已满二年的新建居住小区,应组建业主委员会;1994年底前投入使用的老旧小区,房改售房率超过50%的,应组建业主委员会。”

 

京国土房管物[2002]316号文规定:“对于整体规划、分期建设的住宅小区,在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区,符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91)管委会的条件,应一并选举产生管委会,不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分,管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

 

三、成立业主大会:

 

成立业主大会是组建业主委员会的前提。按照规定,业主大会由业主自行成立,但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。具体到北京,目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导,业主要求成立业主大会,应通知区、县小区办,请求他们派人指导,如果他们不指导,则属于区、县小区办不作为,并不影响业主自行成立业主大会。

 

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照《关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》京国土房管物〔2001516号文的规定:“小区符合组建业主委员会条件的,开发商及物业管理单位应在街道办事处、在区县国土房管局的指导下,会同业主代表共同筹建业主委员会;开发商及物业管理单位没有积极性,在规定时间内没有开展筹建工作的,区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会。业主委员会组建工作的完成期限一般不得超过四个月,特殊情况经批准可延长。” “拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的,各小区办应在收到书面申请后15日内,作出是否符合组建条件的书面答复。”

 

四、业主委员会委员的任职资格:

 

业主委员会委员应由拥护宪法、具有良好道德品质、热心公益事业、责任心强和具有完全民事行为能力的业主或产权单位代表、使用人担任,承诺遵守法律法规,遵守物业管理公约,自觉维护小区安定团结。不遵守物业管理规章制度,欠缴物业管理费用的人不能担任业主委员会委员。已经担任的,应由业主委员会暂停其任职,并经业主大会(或业主代表大会,以下同)确认。在指导业主委员会改选、补选、换届时,欠费业主均不宜作为委员候选人。

 

业主委员会是群众自治性组织,具有业余性和公益性的特点,因此业主委员会原则上不得领取工资。但考虑到委员有一定的劳动付出,可以适当领取津贴,津贴数额可按社会平均工资的10%进行计算。发放津贴的对象、数额应由业主大会决议。

 

五、划分物业管理区域:  

 

成立业主大会,业主首先要确定自己所在的物业管理区域。按照规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

京房地物字【1998308号文规定:“物业管理区域的划分,原则上以相对封闭,配套设施、基础设施相对集中,能独立使用为条件,但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

 

六、业主大会投票权确立:

 

《物业管理条例》规定:业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

 

京房地物字[1997]485号文规定:产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票,不足3000平方米的,每一产权证一票。

 

京国土房管物[2002]316号文规定:在已确定物业管理区域的,原开发建设单位在住宅尚未售完之前,其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的,召开产权人(代表)大会时,其投票权及实际投票额按20%的份额计算,超过部分不再予以计算。

 

七、业主大会的开会要求和表决方式:

 

《物业管理条例》规定: 业主大会开会要提前15天以上通知全体业主,并告知相关的居委会,业主大会不一定要采用开会形式进行,业主大会作出一般决定,经物业管理区域内全体业主所持投票权14以上即可通过,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过,也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议,因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

 

北京的业主目前可以参考京房地物[1998]308号文的规定,通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的,应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法,同时书面送达全体产权人上述材料;2.在选举办法规定的时间内,筹备组未收到占总票数50%以上的反对票,即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

 

八、业主委员会备案:

 

《物业管理条例》规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

 

目前北京市尚无备案的要求,但过去的一些规定可做参考:

 

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发[2001]91号文“根据物业管理区域的规模,业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字[1997]485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

 

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字[1998]308号文的要求:“1.管委会成立的正式名称;2.物业管理区域;3.房屋产权状况;4.管委会办公场所;5.管委会选举产生的简要过程,应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

 

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间,参考京房地物字[1997]485号文规定,从报送材料起应不超过10天。

 

九、成立业主委员会的步骤:

 

通过以上对相关法律法规的分析,可以总结归纳出成立业主委员会的具体操作步骤大致如下:

 

第一步,想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,然后联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议,同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

 

第二步,组建成立业主大会的筹备组,筹备组成员可以由业主自荐,也可由业主推荐。

 

第三步,筹备组开始工作(人数不多的话,愿参加的业主都可参加),起草业主委员会章程,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料,并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会,开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

 

第四步,将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主,并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

 

第五步,成立业主大会时,筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作,统计收回的收条和反馈意见,如果收条超过业主所持投票权12以上,反馈意见中的反对意见少于12,业主大会成立,业主委员会章程通过,在业主委员会组成人数范围内,得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

 

第六步,业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、付主任,并可以开展工作。

 

第七步,将业主大会成立简要过程,业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。

 

第八步,备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见,可要求他们尽快发出。

 

十、业主维权过程中应注意的问题:

 

成立业主委员会是一项烦琐的工程,涉及到各方面的利益和关系,所以有很多问题需要在此提醒广大业主。著名专家舒可心先生在其讲话中也多次就业主维权等问题发表了个人观点。业主在维权过程中应当注意:

 

(一)业主应积极主动

 

业主委员会维护的是自己的利益,所以只能靠业主自己积极主动争取,而不能等待别人来成立。上级主管部门不是救世主,开发商也不是慈善家。业主一定要靠自己组织,组织可以通过居委会、街道办等政府部门,以取得合法地位。

 

(二)注意保存搜集证据

 

召开业主大会是成立业委会的前提,大会组织需要若干名具有强烈的公益心的业主组织和召集。在组织过程中要邀请政府相关部门人员参加,组织的各种会议要有签到、记录,最好有拍照、录像。业主之所以在维权中常处于不利地位是由于不重视收集证据。政府部门人员不愿意签字的,也要通过其它技术手段证明其列席参加。

 

(三)维权也要合法

 

维权是手段不是目的,在维权过程中不要采取过激的手段,动辄打倒物业,打倒开发商是不成熟的表现。维权中要有理有力也要有节。业主的广泛和紧密的团结是维权成功的关键。在维权初期,维权领袖--业主大会召集人及其筹委组织人员是较为关键作用。有的社区出现了几个筹委会组织,相互诋毁,造成业主内部混乱,对召开业主大会成立业委会是非常不利的。

 

(四)激发业主维权的积极性

 

召开业主大会是成立业委会的前提,在组织业主大会筹委会的初期就要在制度上减少搭便车的现象,让具有公益心的业主和积极参与的业主从经济方面得到因有的补偿,多劳多得是经济规律,也是把雷锋式的热情转换为自觉、有尝的经营模式。维权按照经营模式进行会有效避免忽冷忽热的现象。

 

业主大会筹备组工作是十分繁杂的,需要起草大量的文件,如社区公约、业主大会制度、业委会组织制度、监督制度、财务制度以及与政府部门、开发商、物业之间的协调,与广大业主的沟通等。因而在组织初期需要一个具有强大公益心的业主领袖人物,以及愿意为业主服务的积极分子。召开业主大会费用大约需要1-2万,这笔费用最好由业主自发集资解决。当然也可以通过开发商和物业垫资或借资的方式解决,但有开发商或物业垫资容易被业主误解为业主大会被开发商控制,不能代表广大业主的利益。

 

(五)不可“暗箱操作”

 

大会筹委会一定要有开房商参与,并具有相应的发言权和表决权权利,政府部门代表起列席监督作用,可以给于一定的发言权,或表决权。物业代表列席不具备发言权和表决权。在筹备组举行的各种讨论中必须要有签到、会议记录、会议通过的各种提案要各方签字特别强调监督机制的完善也是成立业委会的关键之一。

 

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