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拆迁人的概念
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(一)拆迁人的概念

 

依据我国《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定,“本条例所称的拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位,[1]

 

(二)拆迁人的分类

 

取得拆迁许可证的单位必须是依据有关法律、法规的规定取得建设项目批准文件的单位,并且必须领取了县级以上人民政府核发的可以使用拆迁使用范围内的土地使用权的批准文件即建设用地批准书或者国有土地使用证,必须取得建设用地规划许可证[2]

 

在我国,取得拆迁许可证的单位一般包括法人、非法人组织两类。法人一般包括企业法人、社团法人、国家机关法人等等,企业法人作为拆迁人,最为常见的是房地产开发企业。依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,房地产开发的企业是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。其从事拆迁的目的是为了利用折迁范围内的土地建设房屋从事营利性的活动。非房地产开发的企业法人、国家机关、社团法人作为拆迁人,其拆迁的目的是为了进行生产、办公、生活使用,不是以营利为目的[3],非法人性组织作为拆迁人,一般是临时性的组织,由法人单位或者由国家机关因临时建设需要而设立,不具有法人资格,例如北京市第二轻工业总公司铁匠营联建宿舍办公室,北京市西城区人民政府西单北大街改造指挥部等等。

 

1991322颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第八条规定,“任何单位或者个人需要拆迁房屋,必须持国家规定的批准文件,……,向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请,经批准并发给房屋拆迁许可证之后,方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的,必须依法取得土地使用权。”在这里,行政法规并没有明确规定“国家规定的批准文件”的含义是什么,但根据其他法律的规定。这些批准文件一般是指:国务院主管或者县级以上地方人民政府或者其主管部门按照国家基本建设程序批准的项目建议书或者项目批准书或者设计任务书[4],有关的规划批准文件包括建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证[5]、有关的用地批准文件包括经县级以上人民政府[6]批准的建设用地批准书或者国有土地使用证等等。

 

国家建设部于19917月在《关于印制颁发〈房屋拆迁许可证〉的通知》中的填表说明中第1项,可以视为建设部根据有关的法律法规规定,对于“条例”第八条中“国家规定的批准文件”的解释,即拆迁人在申请房屋拆迁主管部门在颁发房屋拆迁许可证时,应当向拆迁主管部门提交拆迁许可证的表格,该表格中规定拆迁申请人应当填写“项目批文、规划批文、用地批文、及批准机关和批准文号”。这与前文的意见是一致的。此外,拆迁申请人还要提交供地方性法规或者地方性规章规定的批准文件。

 

2001111施行的《城市房屋拆迁管理条例》第七条对拆迁申请人提交的文件作出了明确的规定,根据该条的规定,拆迁人申请人申请房屋拆迁许可证,应当向房屋拆迁主管部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等。

 

1991年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定拆迁人还包括个人,在我国取得房屋拆迁许可证的个人在理论上包括中国公民、外国人或者无国籍人。个人取得拆迁许可证的目的可以分为两类,一是自己进行比较在大规模的建设,需要拆除旧的房屋及附属物,二是进行房地产开发,个人在取得了国有土地的使用权之后,可以依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行房地产开发、经营等房地产开发行为。在一般情况下,个人取得房屋拆迁许可证进行房屋拆迁的目的和拆迁行为包括:

 

1)个人拆除自己的房屋并进行房地产开发建设的行为。

 

2)拆除自己的房屋之后将自己取得的国有土地使用权转让的拆迁行为。

 

3)个人以自己取得的国有土地使用权进行出资开发房地产而需要拆除房屋的拆迁行为。

 

4)个人以自己取得的国有土地使用权进行联建项目而需要拆除房屋的拆迁行为。

 

在我国,个人作为拆迁行为的并不多,因此在2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》中,不再将个人作为拆迁人规定在拆迁行政法规中。

 

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[1] 1991322公布的《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定,本条例所称的拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。关于新的拆迁条例为什么仅仅规定拆迁人单位,而不是建设单位,也不再包括个人的问题,参见本文后文论述。

 

[2] 参见《城市房屋拆迁管理条例》第七条、建设部关于印制颁发《房屋拆迁许可证》的通知之规定。

 

[3] 当然实践中也有名为“非盈利”而实际上以盈利为目的的开发建设行为,但此类毕竟是少数情况。

 

[4] 参见《中华人民共和国土地管理法》之有关规定。

 

[5] 参见《中华人民共和国城市规划法》的有关规定。

 

[6] 199911前,原《中华人民共和国土地管理法》规定的批准征用和划拨土地的行政机关为县级以上人民政府,在199911修订的《中华人民共和国土地管理法》施行后,征用(征收)土地的批准机关只能是省级以上人民政府。

 

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