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留言者:匿名
——为了有效地帮助各位解决法律问题,张律师提出以下建议:
第一、提倡使用一对一高效联系方式咨询——打手机13556005189找张律师;把咨询问题发送到张律师电子信箱 lawyercharles@126.com 。

第二、如果一定再次留言,请您在留言时留下联系方式,包括固话、手机、电子信箱等,以后张律师将优先解答留下联系方式的网友的咨询。
留言时间: 2009/4/21 23:32:54
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回复:广东格林律师事务所 / 广州房地产律师网 张旭锋律师 回复时间:2009/4/21 23:34:39
 关于房屋实际面积与购房面积差别的疑问
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留言者:匿名
本人1999年在广州购买一商铺,预售合同约定建筑面积为12.96平方米,房款总额410784元。房产证登记实际建筑面积为15.7151平方米,比合同约定面积大了2.7551平方米,增加比例约为21%。开发商今年2月1日(房产证核发日期为2007年2月6日)向法院起诉,要求我补交5%即0.648平方米的差价款20539元。
根据预售合同第六条实际面积与购房面积差异的处理约定:
该商品房交付时,房屋实际面积与购房面积的差别不超过购房面积的±1%(含±1%)时,上述房价款保持不变。
实际面积比购房面积减少,减少面积不超过购房面积的5%(含5%),每平方米价格保持不变,上述房价款按实际面积予以调整,并按同期国家公布的银行贷款利率计付所退购房款的利息。
实际面积比购房面积减少,减少面积超过购房面积的5%(不含5%),甲乙双方同意按下述第2种方式处理:
1、乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方,并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息。
2、减少面积超过购房面积的5%以上的部分,甲方同意按每平方米价格的2倍退赔该部分房价款,5%以下的部分按照本条前款执行。
实际面积比购房面积增加,增加面积不超过购房面积的5%(含5%),每平方米价格保持不变,上述房价款按实际面积予以调整,增加面积超过购房面积5%以上的部分,乙方无条件拥有所有权。
从上条款看,无论合同约定建筑面积与实际建筑面积误差多大,购买者都无权选择退房退款的要求,带有强卖性质,这是否属于霸王条款?我能否反诉开发商主张退房退款?请高人指点迷津并帮我赢取官司。谢谢!
留言时间: 2009/4/15 14:49:56
回复内容 ——从上条款看,无论合同约定建筑面积与实际建筑面积误差多大,购买者都无权选择退房退款的要求,带有强卖性质,这是否属于霸王条款?我能否反诉开发商主张退房退款?请高人指点迷津并帮我赢取官司。谢谢! 

——《商品房销售管理办法》第二十条规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。根据这一规定,结合你们买卖合同约定情况来看,该约定不违反法律法规规定,应当认定为有效。《商品房买卖合同》范本里该条款有退房约定,但是由于上述约定并不违法同样有效,不属于“霸王条款”,双方应当履行该条款中的合同义务。由此可见,前述情况下,买房人没有退房的合同依据。

——请在留言时留下联系方式,包括固话、手机、电子信箱等,以后张律师将优先解答留下联系方式的网友的咨询。 
回复:广东格林律师事务所 / 广州房地产律师网 张旭锋律师 回复时间:2009/4/19 6:49:03
 农村房产纠纷
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留言者:匿名
八年前买了一份农村房产没有办理过户,合同是有的
我们这里要办开发区进行拆迁,补偿费用听说很高
以前的房主前些天过来管我们要房子。说农村宅基地不能够买卖
我们签的合同无效 补偿费用应该全归他们让我们立即搬出
太让我们郁闷了   张律师请您给我们一些建议帮助我们一下

您刚才回复的很明确,我们双方的身份我再说明一下
我是外地到这里的务工人员,在这里居住很多年了然后在这里
农村买的房子,我不是本地人,以前的房主是本地人
麻烦您再给指教一下
留言时间: 2009/4/15 0:18:15
回复内容 如前所述——由于没有审阅你们的合同文本,不是十分清楚你们合同履行的实际情况,特别是你们双方的身份,目前只能就一般意义的农村房屋买卖中遭遇拆迁补偿发表意见。有针对性地帮助您解决问题需要我们进一步了解情况,审阅材料。如果有需要请按照以下方式直接联系我们。
 • 张旭锋律师 广东格林律师事务所 
 • 地址:广州市珠江新城华穗路263号双城国际大厦东塔14、16层
 • 手机:13556005189         • 邮箱:lawyercharles@126.com
 • 直线:020-6260 8095       • 传真:020-6260 8080

                    张律师
                    2009-4-16
回复:广东格林律师事务所 / 广州房地产律师网 张旭锋律师 回复时间:2009/4/16 12:58:25
 张律师建议大家留下联系方式
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留言者:匿名
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留言时间: 2009/4/14 11:37:14
回复内容 ——为了有效地帮助各位解决法律问题,张律师提出以下建议:
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第二、如果一定再次留言,请您在留言时留下联系方式,包括固话、手机、电子信箱等,以后张律师将优先解答留下联系方式的网友的咨询。 
回复:广东格林律师事务所 / 广州房地产律师网 张旭锋律师 回复时间:2009/4/21 23:35:31
 农村房产纠纷
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留言者:匿名
八年前买了一份农村房产没有办理过户,合同是有的
我们这里要办开发区进行拆迁,补偿费用听说很高
以前的房主前些天过来管我们要房子。说农村宅基地不能够买卖
我们签的合同无效 补偿费用应该全归他们让我们立即搬出
太让我们郁闷了   张律师请您给我们一些建议帮助我们一下

我认为原来的房主太不厚道了法律应该保护我们
留言时间: 2009/4/13 22:37:50
回复内容
    你所提供的情况相对比较复杂,我认为至少需要分以下两个方面解答。
    一、房屋买卖合同的法律效力问题
    针对这个问题,根据现有法律规定,结合司法实践,我们认为,你们双方双方签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示,且并未违反我国法律和行政法规的强制性规定,应当认定为有效合同,主要理由包括:
    首先,农民私有房屋系农民个人的合法财产,国家保护个人的房屋所有权,所有权人有合法的处分权。因此对方向你出售农村私有房屋并不违法。
    其次,根据“地随房走”原则,房屋所有权不能离开土地使用权而单独转移,农民私有房屋出售给您之后,其宅基地使用权也应一并转让给您。
    最后,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。该规定的立法目的在于禁止村民多占宅基地,以免农村土地过多地被用于宅基地,从而保证耕地的数量不至于减少。但是这一规定并不是禁止村民转让其宅基地上的房屋。 
    综上所述,目前我国法律、行政法规法规并未禁止农村私有房屋的转让,转让人将房屋转让给受让人后,也有义务将宅基地的使用利益归属于受让人。 

    二、拆迁补偿利益归属问题 
    你们签订的房屋买卖合同有效,而且您又实际使用该房屋多年,所以在购买房屋后因土地升值或拆迁补偿所获的利益应当归您所有。
    最后需要指出的是,由于没有审阅你们的合同文本,不是十分清楚你们合同履行的实际情况,特别是你们双方的身份,目前只能就一般意义的农村房屋买卖中遭遇拆迁补偿发表意见。有针对性地帮助您解决问题需要我们进一步了解情况,审阅材料。如果有需要请直接联系我们。
                    张律师
                    2009-4-14
回复:广东格林律师事务所 / 广州房地产律师网 张旭锋律师 回复时间:2009/4/14 12:45:41
 二手房转按揭垫资问题
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留言者:匿名
大家好!我在3月中旬意向购买一套住房,由于直接联系业主李X,但双方均无经验,找中介A代办此业务。A承诺全权代理此事,并按房屋的成交价收取1%的费用。并在A监督下签房屋买卖合同,交定金2万给李。由于李X是在农村信用社贷款买房,此房为1993年12月开始使用,李X于2007年1月由一手业主处购入。由于李欠银行29万贷款,需要办理转按揭。A委托按揭公司的B来办理按揭和转按接,说好收取手续费3000元,如不成功全额退还。当时付全额。但是,B要齐我和李X的所有手续后,一周内通知我们同贷书已经出,但还要约银行的申请房产证等。一直用各种理由推说银行的人有事,直到4月8日B说,由于银行要收更多转按揭费,必须再补交才可以办理。补交后,4月9日李X和我在银行的转按人C的监督下上交所有手续。4月10日,B通知,李x欠银行近四个月的贷款没还,B说,要先还清所有欠款,并且不能办理转按揭了,只能再找垫资公司把李x欠银行的款还清,赎出房产证办理过户。可是又要交垫资的费用。

请问,一定要找垫资公司垫资吗?真的不可以转按揭了?没有别的方法吗?费用是多少?如果垫资以后,过户半不下来怎么办?还存在其他风险吗?
留言时间: 2009/4/11 1:12:42
回复内容 1、就您介绍的情况来看,你们的纠纷属于收房交易过程中房价款支付方式(按揭贷款办理方式)的纠纷,从情况介绍来看,买家应当是已经履行了相应的合同义务,没有违约和不当履行,问题应当出在卖家一方;
2、卖家“欠银行近四个月的贷款没还”,银行信誉等方面的问题导致原本商定的转按揭无法在该银行办理,对此卖家应当承担相应的责任;
3、至于是否要找垫资公司的问题,如果买卖双方有一方愿意出资赎契,那也就无需垫资公司,但是从目前情况来看,十分困难,买卖双方恐怕都因为风险或者资金等问题无法出资赎契;
4、是否可以办理转按揭可以再找其他按揭公司尝试一下,或许可以,努力之后再下定论;
5、综合来看,该买买合同履行到目前的境地矛盾比较集中,双方争议较大,建议买方慎重考虑是否继续交易;
6、最后,咨询律师不要ABCD地搞代称,张三就是张三李四就是李四,公司就是公司,表述清楚才可以获得准确的律师意见,还有其问题请电话联系或者到律师所咨询。
回复:广州房地产律师网 回复时间:2009/4/12 13:13:00
 房屋买卖
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留言者:匿名
张律师,你好,想请问一下:我前几天在新塘海伦堡认购了一套房子,但是后来发现离小区仅50米的南玻玻璃厂24小时不停生产,造成极严重的污染,但是售楼小姐对此只字未提,我现在不想拿自己及家人的健康作赌注,能否要回一万元的定金?!
留言时间: 2009/4/10 15:33:51
回复内容 1、个人认为,您说陈述的理由不能作为解除认购书的合法理由;
2、如果想退定,建议从认购书条款约定以及“买卖合同无法协商一致”,定金应当退还着手;
3、还有其问题请电话联系或者到律师所咨询。
回复:广州房地产律师网 回复时间:2009/4/12 13:06:15
 月供后前房东还收一个月的房租
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留言者:匿名
你好!
我买的是那种二手的带租约的房子,但是我过户完,前房东还收了我开始月供后的一个月房租.请问这样做是否合理?我想要把钱要回来应该怎么办?
留言时间: 2009/4/9 11:25:56
回复内容     前房东即卖方的做法欠妥,一般情况下,作为买家,在接受交付之后特别是已经开始“月供”之后,即有权收取房租,当然,作为例外,要看你们的合同约定,没有约定情况下,是买方而不是卖方收租,由于标的较小,建议通过协商解决。协商不成可以请中介公司调处。
回复:广州房地产律师网 回复时间:2009/4/12 13:07:01
 二手房买卖面积误差过大
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留言者:匿名
张律师: 
    您好! 本人在08年12月底在佛山购买一套二手房. 当时签定了三方(出售方、购买方及中介方)房屋买卖合约。合约标明物业建筑面积为146.6平方( 按原房产证所示, 该房产证由原佛山市南海县房产局所发)及房屋总价,但未标明每平方单价。由于行政区域调整,该物业所属地现已划归佛山禅城区管理。本人交付了定金和首期(已超过约定的房屋交易总价的50% )后,在办理房产证过户期间,由禅城区房产局委托佛山市房产测绘所重新测量的面积为132.2平方,总面积减少约10%。 本人认为误差过大,要求出售方按房屋面积减少比例降低相应的房屋总价,但遭拒绝。本人现咨询以下问题:
1、本人请求是否合理,是否能得到相关法律支持?依据是什么?
2、此情况可否参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行处理?
3、本人该通过什么样的程序处理此事比较合适?

期待您的指导, 非常感谢!
留言时间: 2009/3/7 23:55:59
回复内容 李小姐:您当时咨询的问题如前,现在综合答复如下:
    你的请求是否合理,首先要看你们签订的《买卖合同》有关面积差异的处理方式;有约定的按照约定处理,如果没有约定或者约定不明,可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行处理。
    如果出卖方不同意退还面积差额款,你可直接向禅城区法院提起诉讼,要求出卖方退还面积差额款。
    如果还有什么问题,请电话联系我。
回复:广州房地产律师网 回复时间:2009/4/7 9:27:58
 维修责任.
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留言者:匿名
张律师;最近我购入一套二手房产,已办过户手续. 现在正处于等待银行放款. 但前两天我发觉这套房子的卫生间地下渗水导致楼下住户天花漏水. 这样维修责任是归原业主还是我呢?

另外, 最近管理处发了一张告示出来, 发现楼宇结构有问题, 导致有些房屋墙壁开裂, 我也发现这间屋的墙壁有一条裂纹. 请问这样的情况我可不可以终止买卖. 谢谢! 
留言时间: 2009/3/6 15:12:57
回复内容 维修责任归属于哪一方,首先应看你们签订买卖合同的约定;如果没有约定的情况下,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担。
如果房屋存在主体结构质量不合格,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”,你是有权解除合同并要求出卖方承担相应赔偿责任的。
回复:广州房地产律师网 回复时间:2009/4/7 9:29:10

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